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Attività di bed and breakfast nel condominio

Trasformare il proprio appartamento in un bed & breakfast o in un’attività di affittacamere è possibile a patto che il regolamento di condominio, approvato all’unanimità, non lo vieti in modo esplicito e chiaro.

La semplice clausola che vieta ai condomini un uso dell’immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità non è sufficiente. Questo è l’orientamento seguito dalla giurisprudenza e di recente ricordato dal Tribunale di Roma, con la sentenza n.18557/17 del 7 ottobre 2016.

Secondo quanto previsto dalla legge, il proprietario di un appartamento può trarre dal bene l’utilità che meglio ritiene. Gli unici limiti possono essere contenuti nel regolamento di condominio, che deve essere approvato all’unanimità.

Con le sentenze n. 24707/2014 e n. 19212/2016, la Cassazione ha stabilito che le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale approvato all’unanimità devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni.

E’, inoltre, possibile realizzare un bed & breakfast in un complesso condominiale, anche se il regolamento vieta la destinazione a locanda o pensione. Si tratta, infatti, di attività ben diverse per dimensione organizzativa e frequentazione della clientela.

Lo afferma il Tribunale di Roma con sentenza n. 510 dello scorso 9 gennaio 2018. Il caso, origina dalla decisione di un amministratore di condominio di citare in causa uno dei condòmini , su delibera assembleare, in quanto era stata avviata un’attività di B&B nonostante il regolamento condominiale impedisse la destinazione delle unità a «locanda o pensione».

Si chiedeva cosi la condanna alla cessazione dell’attività. L’esercente , però , si difende allegando un contratto locatizio tipo, da cui risultava la reale destinazione dei locali come «attività di affitta camere (tre stanze), senza uso di cucina, ristorazione e servizio di prima colazione».

Una destinazione, quindi, ben diversa da quella di locanda o di pensione, questa sì, preclusa dal regolamento. Il Tribunale, assestandosi sulla posizione espressa in precedenza con la pronuncia n. 18303/2015, concorda su tale ultima tesi in quanto anche dall’istruttoria, era emerso che tre camere fossero state destinate a B&B .

Si specifica, infatti, che Il divieto posto dal regolamento riguardava solo le attività di locanda o pensione, profondamente diverse (per maggiore frequentazione degli ospiti, ristorazione, quantità di personale e dimensione) rispetto a quella del B&B.

Soluzione coerente persino con la scelta del regolamento di evitare, impedendo l’apertura di locande o pensioni, l’accesso indiscriminato di estranei. Finalità che, a ben vedere, avrebbe suggerito di prevedere anche il divieto di esercizio di studi professionali, invece non sancito.

E le regole condominiali, giacché implicanti limitazioni al  diritto del proprietario di godere del pieno e libero godimento del bene (Cassazione 21307/2016), non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica.

Author: Avvocato Morano

L’Avvocato Giuseppe Morano, ha conseguito la laurea in giurisprudenza con lode presso l’ Università Luiss di Roma. In seguito, ha ottenuto il diploma post lauream di “Scuola di specializzazione per le professioni legali” ed ha superato a soli 26 anni l’ esame di abilitazione alla professione forense. E’ Dottore di ricerca di Diritto Amministrativo e svolge attività accademica presso le Università “Luiss” e “Guglielmo Marconi” di Roma. E’ socio ordinario della Società italiana avvocati amministrativisti e partner giuridico-legale della Camera di Commercio italiana per la Spagna e dell’ Associazione italiana per il commercio italo-caraibico.