Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2928 del 2025, ha stabilito che i Comuni non possono vietare né limitare gli affitti brevi gestiti da privati in forma non imprenditoriale, mettendo un freno alle restrizioni locali ultimamente in aumento. Sulla base della legislazione attuale, infatti, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione.

Impugnabili le limitazioni dei comuni nei confronti degli affitti brevi di tipo turistico

Questo genere di affitti, pur avendo finalità turistiche, non sono equiparabili a un’attività ricettiva di carattere professionale, ma restano confinate nell’ambito del diritto privato, tutelando così le ragioni di chi affitta senza pretesa di intraprendere un’attività di carattere commerciale. L’ attuale normativa, consente ai privati di affittare i propri immobili per periodi fino a 30 giorni (anche più volte l’anno), senza necessità di aprire una partita Iva. Questa attività, se svolta in forma non imprenditoriale (al massimo su tre unità immobiliari per proprietario), è libera, purché non accompagnata da servizi tipici delle strutture ricettive, come colazione o pulizie durante il soggiorno. Alcuni regolamenti comunali hanno di recente introdotto restrizioni sugli affitti brevi, tra cui il divieto di operare in alcune zone e l’obbligo di una specifica autorizzazione, sostenendo che queste locazioni devono essere trattate come attività ricettive e non come semplici contratti di locazione tra privati.

Il Consiglio di Stato, però, ha escluso che i Comuni possano vietare o imporre restrizioni alle locazioni brevi aventi carattere non imprenditoriale, sottolineando che questi contratti sono regolati esclusivamente dal diritto privato, come atti dispositivi del proprietario e, quindi, non rientrano nelle disposizioni che disciplinano le attività ricettive. Di conseguenza, queste stesse attività non possono essere soggette a restrizioni o obblighi autorizzativi da parte delle autorità locali, le quali non hanno alcuna competenza normativa in materia.

Ribadendo il diritto a destinare liberamente la propria proprietà immobiliare all’attività di affitto di breve durata per finalità turistiche (purché non svolta in modo imprenditoriale), la sentenza consente di contrastare efficacemente eventuali normative locali restrittive, garantendo così un maggiore e più agevole utilizzo dei patrimoni immobiliari privati.

Chi gestisce un’attività ricettiva vera e propria come un bed and breakfast, un affittacamere o un hotel, dovrà continuare a rispettare gli obblighi imposti dalle norme nazionali e locali.

Tra questi obblighi ci sono la registrazione presso le autorità competenti (Comune o Regione), il possesso di licenze o autorizzazioni specifiche, la conformità agli standard di sicurezza, igiene e accessibilità previsti dalla legge, la raccolta e la gestione dei dati dei clienti in base alle normative sulla privacy, e il rispetto degli obblighi fiscali, che comprendono la dichiarazione dei redditi derivanti dall’attività e l’emissione di ricevute fiscali o fatture. Inoltre, questi operatori devono garantire la presenza di personale qualificato e la corretta manutenzione delle strutture e dei servizi offerti.

I Comuni, quindi, avranno la possibilità di intervenire esclusivamente sugli aspetti edilizi e urbanistici degli immobili destinati agli affitti brevi, come la conformità alle normative di sicurezza e urbanistica, ma non potranno imporre limitazioni dirette all’attività di locazione turistica privata di breve durata, né stabilire altri vincoli o restrizioni sull’autonomia dei proprietari. In questo senso, è prevedibile che molti dei Comuni che hanno ad oggi introdotto normative locali di questa tipologia, provvederanno a modificarle per evitare i ricorsi dei cittadini.