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compravendita immobile - studio legale morano

Giurisprudenza in materia di risoluzione del contratto di compravendita di un immobile

1)Difetti costruttivi e manutentivi

L’acclarato stato di incompletezza e di degrado manutentivo, nonché i difetti costruttivi, valutati congiuntamente alla carenza di certificazione di abitabilità/agibilità dell’unità immobiliare determinano la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento della promittente alienante. Tribunale Massa, 01/02/2019, n.81

2)La mancata consegna del certificato d’abitabilità

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio -assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata. Cassazione civile sez. VI, 18/05/2018, n.12226

3)Risoluzione consensuale di un contratto preliminare di compravendita immobiliare

In materia contrattuale, la risoluzione consensuale di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, al pari del contratto risolutorio del definitivo. La ragione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare alla forma ex articolo 1351 del Cc è da ravvisarsi nella incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari e si pone in termini identici per il contratto di risoluzione del preliminare stesso. Pertanto, l’avvenuta risoluzione del preliminare non può ritenersi dimostrata dalla sottoscrizione “per ricevuta” delle note di credito attestanti la restituzione delle somme versate al promissario alienante dal promissario acquirente in acconto sul prezzo finale di compravendita dell’immobile.

Nella fattispecie, la Corte d’appello ha così accolto la domanda originaria dei promissari acquirenti, volta a ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex articolo 2932 del Cc. Corte appello Roma sez. II, 26/04/2018, n.2780

4)Mancata approvazione del progetto di lottizzazione

La clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l’efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti “ab origine”, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell’evento, dà vita a un nuovo negozio.
Cassazione civile sez. II, 18/04/2018, n.9550

5)Compravendita immobiliare e inadempimento del venditore

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata. Cassazione civile sez. II, 05/12/2017, n.29090

6)Responsabilità del venditore

Le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, in quanto tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. Pertanto, i vincoli da esse imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile, secondo la previsione dell’articolo 1489 del Cc, e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Tale regola vale non solo per il definitivo ma anche per il preliminare di vendita. Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la domanda attorea di risoluzione del preliminare di vendita, in quanto la non conformità urbanistica degli immobili oggetto del contratto era desumibile dalle prescrizioni contenute nel piano regolatore generale, conoscibili e vincolanti per tutti. Tribunale Padova sez. II, 12/07/2018, n.1512

7)Vizi dell’immobile e stipulazione del contratto definitivo

In ipotesi di preliminare di vendita di un appartamento, la presenza di vizi dell’immobile, consegnato prima della stipula dell’atto definitivo, abilita il promissario acquirente, senza che sia tenuto al rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ., ad opporre l’”exceptio inadimpleti contractus” al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, ovvero a domandare, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento, o la condanna del medesimo promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa. Cassazione civile sez. II, 11/10/2013, n.23162

8)La legittimità originaria dell’acquirente a godere dell’immobile

Con la risoluzione del preliminare la legittimità originaria dell’acquirente a godere dell’immobile viene meno, lasciando “sine titulo” l’occupazione dell’immobile con la conseguenza che il promissario acquirente, al quale sia stato anticipatamente consegnato l’immobile promesso in vendita, ha l’obbligo, non solo di restituire l’immobile, ma anche di corrispondere alla controparte l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene nell’intervallo di tempo compreso tra la consegna e il rilascio del medesimo. Tribunale Bari sez. III, 02/05/2016, n.2441

9)La consegna dell’immobile oggetto del contratto preliminare di vendita

La consegna dell’immobile oggetto del contratto preliminare di vendita effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto, ed il preliminare non produce tale effetto. Ne consegue che, nel caso in cui il promissario acquirente sia stato immesso nella disponibilità materiale del bene prima della stipula del definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente — senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta — ad opporre la “exceptio inadimpleti contractus” al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita, altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa. Cassazione civile sez. II, 16/02/2015, n.3028

10)La retroattività della risoluzione del preliminare

La retroattività della risoluzione del preliminare comporta per il promissario acquirente – entrato in possesso del bene senza pagare alcun corrispettivo – l’obbligo di tenere indenne il proprietario dalla perdita di disponibilità dello stesso, normalmente fruttifera; tale perdita corrisponde all’utilità che il proprietario avrebbe potuto ottenere dell’uso diligente della cosa e va determinata secondo il canone locatizio di mercato.
Cassazione civile sez. II, 16/10/2017, n.24325