Con la sentenza n. 3289 del 29 settembre 2020, la Corte di appello di Napoli affronta la tematica della responsabilità professionale dell’amministratore di condominio. In particolare, si valutano le conseguenze che maturano a carico di questa figura, allorquando violi i doveri contrattuali assunti nei riguardi della compagine condominiale.

Sappiamo, infatti, che i rapporti tra i proprietari e l’amministratore sono, spesso, tumultuosi, ma va anche detto che ciò può rientrare nel normale quanto altalenante gioco delle parti.

In altre circostanze, invece, le rimostranze che manifestano i condòmini sono dovute ad una gestione dell’affare altrui poco trasparente se non, addirittura, avanzate a seguito di veri e propri pregiudizi subiti e determinati dalla condotta negligente dell’amministratore.

Prima di entrare nel merito giuridico della stessa, è opportuno ricostruire i fatti che hanno caratterizzato l’intera vicenda nonché precisare l’esito della medesima.

Un condòmino di un fabbricato aveva proposto opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso nei suoi riguardi per presunti conguagli condominiali non adempiuti.

La domanda era, altresì, accompagnata da una riconvenzionale con la quale si chiedeva un risarcimento all’amministratore per alcune irregolarità commesse nella gestione. La parte convenuta si difendeva negando ogni addebito e proponendo, a sua volta, un’istanza risarcitoria verso il soggetto opponente.

Il Tribunale di Napoli accoglieva l’opposizione evidenziando, in particolare, che era emersa la tardiva approvazione dei bilanci da parte dell’amministratore convenuto. Anche per questa ragione, era condannato al risarcimento dei danni patiti dall’attore, nonostante avesse tentato di giustificare le predette irregolarità con le notevoli dimensioni del condominio (costituito da ben 17 fabbricati).

In virtù di ciò, il soccombente proponeva appello fondato su due motivi principali:

• nel primo, egli contestava il proprio inadempimento, sostenendo, in particolare, di aver gestito la cosa comune ed eseguito il proprio mandato nell’assoluto rispetto della cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia;
• con il secondo, invece, si rimarcava il fatto che le spese oggetto del decreto opposto si riferivano all’essenziale servizio di guardiania del condominio e che nessuna delibera in merito era stata mai contestata.

La Corte di Appello di Napoli, ritenendo non meritevoli di pregio e di accoglimento le argomentazioni svolte dalla parte appellata, ha rigettato l’impugnazione e condannato l’amministratore al pagamento delle spese processuali.

Da tale vicenda giuridica, emerge che il rapporto tra l’amministratore e la compagine condominiale è, sostanzialmente, fondato sulla fiducia. Pertanto, un’amministrazione semplicemente insoddisfacente, può
condurre alla revoca dell’incarico oppure al mancato rinnovo dello stesso da parte dell’ assemblea
condominiale.

Le conseguenze sarebbero, invece, diverse qualora l’amministratore dovesse commettere alcune gravi irregolarità come, ad esempio, quella della mancata o intempestiva presentazione ed approvazione del conto consuntivo (cosiddetto bilancio).

In tal caso, infatti, il responsabile di turno sarebbe passibile di una revoca in sede giudiziale, anche promossa su iniziativa di un singolo condomino.

Potrebbe essere, altresì, conseguenziale alla citata irregolarità, come a seguito delle altre, la domanda risarcitoria , difatti, la Corte di Cassazione già nella sentenza n. 3233/1982, aveva costruito il rapporto tra condominio ed amministratore come un rapporto contrattuale di mandato da espletare secondo i canoni di cui all’art. 1710 c.c., ossia con la diligenza del buon padre di famiglia.

Pertanto qualora l’amministratore venga meno a tale obbligo di diligenza, è configurabile a suo carico un danno da mala gestione che comporta la risarcibilità del pregiudizio arrecato al condomino. Nel caso sottoposto al vaglio della Corte di Appello di Napoli le contestazioni mosse all’amministratore di condominio, sia in primo grado che in appello, sono state specifiche.

Per questa ragione, la parte opposta nonché, successivamente, appellante, aveva l’onere di dimostrare che, nell’esecuzione dell’incarico, aveva correttamente e diligentemente eseguito le prestazioni a cui era tenuta
«Incombe, pertanto, all’amministratore-mandatario fornire la prova del corretto adempimento delle proprie obbligazioni tanto più quando, come nel caso di specie, le contestazioni del condomino siano specifiche».

Tuttavia, nel corso dei due procedimenti, era emerso il contrario.

Era stato lo stesso amministratore ad ammettere che l’approvazione dei bilanci era avvenuta con indugio e, tal proposito, non aveva nemmeno fornito la prova della trascurabilità del suo ritardo. Si era, infatti limitato a richiamare il generico dovere della diligenza del buon padre di famiglia, chiaramente, non sufficiente allo scopo.
Era, altresì, evidenziato che la previsione delle spese condominiali su cui si verteva era stata oggetto di alcune delibere, poi, annullate.

Insomma, è apparso evidente che, dinanzi alle irregolarità ed ai pregiudizi, specificatamente, contestati, la parte interessata avesse disatteso i propri oneri probatori. Per questa ragione, l’inadempimento è risultato acclarato e l’accoglimento delle istanze opposte inevitabile.