Con la sentenza n. 4382 del 21 maggio 2025, I giudici amministrativi hanno affermato come un intervento edilizio che comporta un ampliamento volumetrico superiore al 20% configura una nuova costruzione. In assenza di permesso di costruire, l’unica strada è quindi l’abbattimento. Nessuna possibilità di sanare la situazione concreta tramite una semplice SCIA o attraverso l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Decreto salva case e perimetro della sanatoria di opere edili

Il proprietario di un immobile aveva cercato di far valere l’art. 37 del D.P.R. 380/2001, che prevede la possibilità di pagare una somma di denaro in sostituzione della demolizione per alcune difformità minori.

Tuttavia, secondo il Consiglio di Stato, in questo caso la violazione era troppo rilevante per rientrare nei casi di sanatoria. Un altro punto importante della sentenza, riguarda il silenzio del Comune sull’istanza di sanatoria. La mancata risposta, secondo i giudici, equivale a un diniego tacito. Questo orientamento, già affermato dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 42/2023), trova conferma nel caso esaminato: per opere palesemente non sanabili, l’amministrazione non è obbligata a fornire una risposta formale.

Secondo il Consiglio di Stato, inoltre, il decreto Salva Casa , D.L. 69/2024, non costituisce un condono generalizzato per due motivi:

a) la nuova disciplina non è retroattiva;

b) il decreto riguarda solo irregolarità lievi, come piccoli scostamenti progettuali o errori formali.

Un ampliamento volumetrico consistente, come quello oggetto del contenzioso, non rientra tra questi casi. Una delle difese più comuni nei procedimenti urbanistici è la richiesta di sostituire la demolizione con una multa, citando la previsione di cui all’art. 33 del T.U. edilizia. Tuttavia, anche questa strada è praticabile solo in presenza di condizioni ben precise: bisogna, infatti, dimostrare che la demolizione metterebbe in pericolo la stabilità della parte regolare dell’edificio.

I giudici hanno precisato che la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria è una deroga e, come tale, deve essere provata con perizie tecniche e documentazione dettagliata. Non è sufficiente affermare genericamente che la demolizione sia complicata o costosa.

La valutazione circa la possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria costituisce una fase successiva e distinta rispetto all’adozione dell’ordine di demolizione e non condiziona la legittimità di quest’ultimo. Tale opzione, pertanto, non va esercitata prima, ma solo eventualmente in sede esecutiva, a fronte di un oggettivo impedimento alla riduzione in pristino.